18 Ağustos 2022 tarihli ve 31927 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile 26 Şubat 2016 tarihli ve 29636 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik’te (“Yönetmelik”) önemli değişiklikler yapıldı.
Yönetmelik’te yapılan değişikliklerin temel noktası alışveriş merkezlerinin (“AVM”) ortak gider ve gelirlerine ilişkindir. Yönetmelik’in eski halinde temelde iki tip ortak gider olduğundan bahsediliyordu. Bunlardan ilki, ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, ısınma, yenileme niteliğinde olmayan bakım-onarım, güvenlik ve temizlik gibi belirli dönemlerde tekrarlanan zorunlu giderlerdi. İkinci tip giderler ise reklam, pazarlama, danışmanlık ve yönetim gibi ortak faydaya yönelik hizmetlere dair giderler olarak düzenlenmişti. İkinci tip ortak giderler, ilk tip ortak giderlerden farklı olarak ancak ve ancak kiracı ile yapılan sözleşmede bunların ayrıca ödeneceği açıkça belirtilmişse kiracıdan istenebiliyordu.
Yönetmelik’te yapılan değişiklikler neticesinde ikili ortak gider ayrımı kaldırılmış olup tek bir ortak gider tanımı yapılmıştır. Buna göre ortak gider, “Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile yönetim giderini” ifade eder. Tek tip ortak gider tanımından hareketle, Yönetmelik’in eski halinde ikinci tip ortak giderler altında düzenlenen reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi giderlerin bundan böyle ortak gider olarak nitelendirilemeyeceği ve bu tip giderlerin kiracı perakende işletmelerden alınamayacağı anlaşılmaktadır. Gerçekten de Yönetmelik’te değiştirilen md. 11/2 hükmünün yeni haline göre, “Alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri gibi ortak gider niteliğini haiz olmayan giderler ile belgelendirilmeyen giderler için herhangi bir bedel tahsil edilemez.” Şu kadar ki, Yönetmelik’e eklenen geçici madde 2’ye göre, bu maddenin yayımı tarihinden önce kurulan sözleşme hükümleri sözleşme süresince geçerli kabul edileceğinden, reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi giderler için perakende işletmelerden katılım payı talep edilebilmesine imkân sağlayan hükümlerin varlığı halinde sözleşmenin yenilenmesi ya da süresinin uzatılmış sayılması haline kadar söz konusu giderler için katılım payı tahsil edilmeye devam edilebilecektir.
Yönetmelik’in eski halinde ikinci tip ortak giderlerden biri olarak düzenlenen yönetim giderinin artık tek tip ortak giderlerden biri olduğu kabul edilmiş ve yönetim giderinin kapsamı, “Alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler” olarak netleştirilmiştir. Yönetmelik geçici madde 2/2’de, bu maddenin yayımından önce kurulan sözleşmelerde perakende işletmelerden alınacak yönetim giderinin alt kalemleri ayrıca belirtilmemişse kiracıdan yönetim gideri olarak yalnızca AVM’de fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler için katılım payı tahsil edilebileceği belirtilmiştir.
Ortak giderler, Yönetmelik md. 11/1 hükmüne göre, “alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılır.” Burada, Yönetmelik’te eskiden AVM yönetimi ile kiracılar arasında farklı bir gider paylaşım usulünün benimsenebileceğinin düzenlendiğini hatırlatmak gerekir. Yönetmelik’in md. 11/9 hükmüne göre, eskiden de olduğu gibi, “Alışveriş merkezi içindeki perakende işletmeden, bu maddeye göre tahsil edilmesi gerekenden daha az ortak gider katılım payı tahsil edilmesi durumunda, tahsil edilmeyen kısım iş yeri malikince karşılanır.” Bu hükümden, kiracı ile yapılan sözleşmede ortak giderlere katılım bakımından bir üst sınır belirlenmişse ve o kiracının Yönetmelik md. 11/1’e göre hesaplanacak katılım payı sözleşmedeki üst sınırı aşmışsa, aşan kısımdan malikin sorumlu olacağı anlaşılmaktadır.
Yönetmelik’te yapılan bir diğer önemli değişiklik, AVM’nin mali yönetiminin bağımsız denetim kuruluşlarınca denetlenmesi uygulamasının getirilmesidir. Yönetmelik md. 11/7 hükmüne göre, AVM maliki veya yönetimince belirlenecek bağımsız denetim kuruluşu, AVM yönetiminin avans, ortak gelir ve gider hesaplama ve raporlama işlemleri ile ortak gider paylaşımına ilişkin diğer işlemlerinin Yönetmelik’e uygunluğunu denetleyerek rapora bağlar. Bu rapor, her yıl temmuz ayı sonuna kadar alışveriş merkezindeki perakende işletmelere gönderilir. Bağımsız denetim sürecine ilişkin giderler ise AVM kiracılarından tahsil edilemeyecektir.
İşbu bilgi notundaki değerlendirmeler herhangi bir hukuki kanaat niteliğinde değildir. Bu değerlendirmelerden ötürü Astra Hukuk Bürosu’na herhangi bir sorumluluk atfedilemez. Bilgi notunun konusu hakkında detaylı bilgi ve profesyonel destek almak için ekibimizle iletişime geçilmesini tavsiye ederiz.