Les contrats de bail sont régis par la Quatrième Chapitre du Code des Obligations Turc (« COT ») n° 6098, intitulé Du Bail à Loyer, et sont divisés en trois titres : (i) Dispositions Générales, (ii) Les Baux d’Habitations et de Locaux Commerciaux Couverts et enfin (iii) Du Bail à Ferme. Dans cet article, sera examiné le droit du bailleur de résilier les contrats de bail des locaux d’habitation et des locaux commerciaux couverts par un délai de congé régie par l’Article 347 du COT.

Bien que les définitions d’habitation et de local commercial couvert ne soient pas données dans le COT, la doctrine les définit comme suit :

  • Une habitation signifie une structure qui répond aux besoins de logement et d’abri du locataire et offre une protection minimale contre les effets environnementaux ;
  • Local commercial couvert désigne une structure couverte où s’exercent des activités économiques commerciales ou industrielles.

Il est à noter qu’en application de l’Article 339 du COT, les dispositions particulières aux baux d’habitation et de locaux commerciaux couverts ne s’appliquent pas aux baux d’immeubles d’une durée de six mois ou moins qui, par leur nature, sont désignés à usage temporaire.

Les droits du bailleur de résilier les contrats de bail pour les locaux d’habitation et les locaux commerciaux couverts sont très limités. Hormis les cas où le contrat de bail est résilié par voie judiciaire, la seule possibilité pour le bailleur de résilier le contrat en raison de l’expiration de la durée du bail pour les locaux d’habitation et les locaux commerciaux couverts est l’Article 347 du COT. Dans le cadre de la disposition pertinente, le législateur a prévu des réglementations différentes pour les contrats à durée déterminée et à durée indéterminée.

Les baux des locaux d’habitation et des locaux commerciaux couverts à durée déterminée, sont prorogés d’un an dans les mêmes conditions à moins que le contrat soit résilié par le locataire en observant un délai de congé d’au moins quinze jours avant le terme du bail. Le délai de quinze jours revêt ici un caractère impératif relatif et des délais plus courts peuvent être convenus par les parties au profit du locataire. Le bailleur, en revanche, ne pourra résilier le contrat, qu’après la fin de la période de prolongation de dix ans, à condition que le bailleur donne un congé écrit au moins trois mois avant la fin de chaque année de prolongation suivant cette période. Il convient de souligner que le congé doit être reçu par le locataire au moins trois mois à l’avance.

Le calcul du délai pendant lequel le bailleur peut exercer son droit de résiliation est controversé dans la doctrine. Conformément à l’interprétation textuelle de la loi, afin de minimiser les risques pouvant être rencontrés en pratique, il est préférable de calculer le délai de prorogation à compter de la date d’expiration du contrat de bail à durée déterminée. De plus, en ajoutant une « année suivante » à la fin de la période de prolongation de dix ans, la date à laquelle le bailleur peut exercer son droit de résiliation peut être calculée. En d’autres termes, le droit de résiliation par le bailleur ne peut être exercé qu’en donnant un congé écrit de trois mois avant la fin de [la durée du contrat de bail + la période de prolongation de dix ans + une année suivante].

Quant aux contrats de bail d’habitation et des locaux commerciaux couverts à durée indéterminée, suivant l’Article 347/2 du COT, « … la locataire peut résilier le contrat à n’importe quel moment, et le bailleur, après dix ans à compter du début du bail, avec un congé de résiliation conformément aux dispositions générales. »  Il est à noter, ici, contrairement aux contrats à durée déterminée, que le délai de dix ans commence au début du contrat de bail et que la résiliation se fait conformément aux Articles 328 et 329 du COT en raison du renvoi aux dispositions générales. Il est également réglementé que les congés pour résiliation des contrats de bail d’habitation et des locaux commerciaux couverts à durée indéterminée doivent être faits par écrit conformément à l’Article 348 du COT.

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