Kira sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) Kira Sözleşmesi başlıklı Dördüncü Bölümü altında düzenlenmekte olup (i) Genel Hükümler, (ii) Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ve nihayet (iii) Ürün Kirası olmak üzere üç ayrım altında incelenmektedir. İşbu bilgi notunda TBK md.347’de düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiraları kapsamında kiraya verene tanınan bildirim yoluyla fesih hakkı incelenecektir.

Konut ve çatılı işyeri tanımları TBK kapsamında açıkça düzenlenmemekle birlikte öğretideki görüşler ışığında:

  • Konut, kiracının konaklama ve barınma ihtiyacına cevap veren çevresel etkilere karşı minimum korumayı sağlayan yapı,
  • Çatılı işyeri ise ticari veya sınai ekonomik faaliyetlerin yürütüldüğü üzeri ve çevresi örtülü yapı

olarak tanımlanabilecektir. Belirtmek gerekir ki TBK md.339 hükmü uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanmalarında uygulanmaz.

Kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyi sona erdirmeye yönelik hakları oldukça sınırlıdır. Bu çerçevede, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşme süresinin sona ermesi sebebiyle sözleşmeyi feshedebilmek için elindeki yegâne imkan, bu arada kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi halleri hariç, TBK md.347 olacaktır. İlgili hüküm kapsamında kanun koyucu belirli süreli ve belirsiz süreli sözleşmeler için farklı düzenlemeler öngörmüştür.

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri kiracı tarafından süresinin bitiminden en az on beş gün önce sona erdirme bildiriminde bulunulmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzayacaktır. Buradaki on beş günlük süre nispi emredici nitelikte olup kiracı yararına daha kısa süreler taraflarca kararlaştırılabilecektir. Kiraya veren ise ancak on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı şekilde bildirimde bulunmak kaydıyla sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Burada bildirimin en az üç ay önce kiracıya ulaşması gerektiği önemle vurgulanmalıdır.

Kiraya verenin fesih hakkını kullanabileceği sürenin nasıl hesaplanacağı öğretide tartışmalıdır. Kanunun lafzi yorumuna uyarak uygulamada karşılaşılabilecek riskleri en aza indirgemek için uzama süresinin belirli süreli kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren hesaplanması tercih edilmektedir. Ayrıca on yıllık uzama süresinin sonuna bir yıl da “izleyen yıl” eklenmek suretiyle kiraya verenin fesih hakkını kullanabileceği tarih hesap edilebilir. Başka bir deyişle, kiraya verenin feshi hakkını kullanabilmesi ancak ve ancak [kira sözleşmesinin süresi + on yıllık uzama süresi + bir yıllık izleyen yıl] sonunda ve ilgili uzama yılının bitiminden üç ay evvel yazılı bildirim yapılması sureti ile mümkün olabilmektedir.

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin olarak ise TBK md.347/2 uyarınca “… kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” Dikkat edileceği üzere burada, belirli süreli sözleşmelerden farklı olarak on yıllık süre esas kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren işleyecektir ve fesih genel hükümler atfı sebebiyle TBK md.328 ve 329 uyarınca gerçekleştirilecektir. Yine belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin fesih bildirimlerinin de TBK md.348 uyarınca yazılı şekilde yapılması şart koşulmuştur.

İşbu bilgi notundaki değerlendirmeler herhangi bir hukuki kanaat niteliğinde değildir. Bu değerlendirmelerden ötürü Astra Hukuk Bürosu’na herhangi bir sorumluluk atfedilemez. Bilgi notunun konusu hakkında detaylı bilgi ve profesyonel destek almak için ekibimizle iletişime geçilmesini tavsiye ederiz.