Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik (“Yönetmelik”) md.20/9 hükmü kapsamında yer alan yetkiye istinaden 2019/5 sayılı Genelge eki Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Hakkında Kılavuz’da birtakım değişiklikler yapılarak kılavuzun son versiyonu (“Kılavuz”) yayımlanmıştır. Kılavuz, 01.01.2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

İşbu bilgi notu tahtında, Kılavuz’un önceki versiyonu ile 01.01.2023 tarihinde yürürlüğe giren güncel versiyonu arasındaki değişiklikler ilgili konu başlıkları altında ele alınacaktır.

1      Taşınmazın Niteliği

Tapu sicilinde devre mülk olarak kayıtlı haklar ve hisseli olarak edinilen taşınmazlar taşınmaz edinimi yolu ile vatandaşlık kazanımına konu edilemez.

Satış vaadi sözleşmelerine dayalı başvurularda Yönetmelik’te aranan tutar (en az 400.000 Amerikan doları) şartı tek bir sözleşme ile sağlanmalıdır. Birden fazla taşınmazın tek bir satış vaadi sözleşmesinde yer alması mümkün iken birden fazla satış vaadi sözleşmesi ile yapılan başvurular kabul edilmeyecektir.

01.01.2023 tarihinden sonra satın alma yoluyla edinilmiş taşınmazların vatandaşlık kazanımı için gerekli tutarı karşılamadığı hallerde eksik miktarın satış vaadi sözleşmesi yordamıyla tamamlanması mümkün olmayacaktır.

2      Taşınmaz Değer Tespiti

Taşınmaz değerleme raporları Tadebis-Web-Tapu (https://webtapu.tkgm.gov.tr/) sistemi üzerinden alınmalıdır.

Haklarında değerleme raporu hazırlanacak olan inşası bitmemiş ve kat irtifakı tesisli taşınmazların inşasının başlamış olması gerekmektedir.

Satış vaadi sözleşmeleri için noterde düzenleme tarihinden en fazla 3 ay öncesine kadar düzenlenmiş olan değerleme raporları geçerli olacaktır. Satış vaadi sözleşmelerinin sicile şerhinden sonra taşınmazın vaat alacaklısı tarafından satın alınmasının tescili sırasında ayrıca bir değerleme raporu aranmayacaktır.

Satış̧ vaadi sözleşmesinde döviz alım belgesinin en az peşin ödenen kısım için ve en geç̧ sözleşme tarihinde düzenlenmiş̧ olması gerekmektedir.

Döviz alım belgesinde bulunması gereken asgari bilgilere; döviz bozdurulan kişinin adı soyadı, pasaport numarası ya da yabancı kimlik numarası vb. yanı sıra taşınmaz numarası da eklenmiştir. Taşınmaz numarası https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/ adresinden temin edilebilecektir.

Dekontta belirtilen bedelin döviz alım belgesinde gösterilen tutara eşit olmaması halinde dekonttaki bedelin, döviz alım belgesinde yer alan kur üzerinden Yönetmelik’in aradığı asgari tutarı sağlaması yeterli olacaktır.

Döviz alım belgesi düzenlenmeden önce gerçekleşen para transferine ilişkin dekontların döviz cinsinden, sonrasında düzenlenen dekontların ise Türk lirası cinsinden olması gerekmektedir.

3      Taksitli Satış İşlemlerinde Ödeme

Döviz Alım Belgesi uygulamasından önce (24.01.2022) yapılan ödemelere ilişkin dekontlar, dekontlarda yer alan bedelin Amerikan doları cinsinden karşılığının ödemenin yapıldığı tarihten bir önceki iş gününün Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası efektif satış̧ kuru veya çapraz döviz kurları esas alınarak kabul edilecektir.

4      Taraflara İlişkin Şartlar

Satış veya satış vaadine konu taşınmazlar, tapu sicilinde yabancı kişiler ve alıcı yabancı gerçek kişinin Türk vatandaşı olan birinci derece akrabaları (kan veya sıhri hısımlar) adına kayıtlı olmamalıdır.

Satış ve satış vaadi sözleşmelerinde ikinci el taşınmazların herhangi bir yabancı gerçek kişi tarafından son üç yıl içinde bir Türk vatandaşına veya bir Türk şirketine devredilmiş olmaması aranmaktadır. Ancak eser sözleşmelerinden kaynaklanan edinimler bu düzenlemenin dışında tutulmuştur.

Önceki versiyonda, satış veya satış vaadine konu taşınmazların aynı uyruklu yabancı gerçek kişilerin ortağı olduğu 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. (“TK”) maddesine tabi şirket adına kayıtlı olmaması aranırken, son değişiklikler sonrası Kılavuz aynı uyruklu ortak şartı gütmeksizin satış veya satış vaadine konu taşınmazların TK md.36 hükmü kapsamında yer alan bir şirket adına tapu sicilinde kayıtlı olmamasını aramaktadır. Şirketin bu kapsamda değerlendirilip değerlendirilmeyeceğine ilişkin değerlendirmede 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu (“TVK”) md.12/b hükmü uyarınca Türk vatandaşlığı kazanmış şirket ortaklarının önceki uyrukları esas alınacaktır.

Satış̧ veya satış̧ vaadine konu taşınmaz/taşınmazlar, istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanmış̧ kişiler (TVK md.12/b hükmü uyarınca kazanılmış olanlar) adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalıdır.

5      İpotek

Taahhüt talebinin karşılanması için taşınmaz üzerindeki ipotek borcunun ödenerek ipoteğin terkin edilmesi halinde döviz alım belgesinde yer alan miktarın Yönetmelikte aranan tutarı sağlaması aranacaktır.

Yabancı gerçek kişiler, taşınmazları kanuni ipotekli olarak satın alamayacak olup bu tür taşınmazları vatandaşlık edinimine de konu edemeyeceklerdir.

6      Taahhüt Alınması

Beyan belirtmesi talepleri kural olarak sadece taşınmaz edinilmiş olan tapu müdürlükleri tarafından yapılır. Birden fazla taşınmaz ediniminin söz konusu olması durumunda ise en fazla sayıda taşınmazın edinildiği tapu müdürlüğüne müracaat edilmesi gerekmektedir. Taşınmaz edinimi bulunmayan müdürlükte beyan veya taahhüt alınmayacaktır.

Vekaleten yapılacak işlemlerde taahhüdün belirtilmesine ilişkin açık yetki verilmesi şartı vekâletnamede yer alacak “…tapu müdürlüklerinde her türlü taahhütname ve muvafakatname vermeye…” şeklindeki asgari bir ifade ile sağlanabilecektir.

7      Taahhüt Terkini

Taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmış yabancı gerçek kişilerin taahhüt süresinin sona ermesinden önce taşınmazın üçüncü bir şahsa devri kural olarak mümkün değildir. Ancak, “Uygunluk Belgesi” verilmesinden sonra ve 3 yıllık taahhüt süresi dolmadan önce ilgili kişi hakkında Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Müdürlüğü tarafından vatandaşlığının veya vatandaşlık başvurusunun iptal edildiğini gösteren resmi bir yazı gönderilmesi halinde taahhüdün terkini veya terkini ile üçüncü kişiye devri gerçekleştirilebilecektir.

8      Diğer Hususlar

Taahhütlü taşınmazlarda satış vaadi hariç her türlü şerh ve sınırlı ayni hak tesisi mümkündür.

Kuru mülkiyet satışına dayanarak vatandaşlık edinimi talebinde bulunan kişi lehine satışa konu taşınmaz üzerinde 24.01.2022 tarihinden sonra tesis edilen intifa hakkının bulunduğu durumlarda intifa hakkı bedeli karşılığı da döviz alım belgesi aranacaktır. 24.01.2022’den önce ve ancak 12.01.2017 tarihinden sonra tesis edilmiş intifa hakları için ise onaylı banka dekontu aranacaktır. Bu durumlarda aranılan asgari tutar, kuru mülkiyet ve intifa bedellerinin toplamı üzerinden hesaplanacaktır.

İşbu bilgi notundaki değerlendirmeler herhangi bir hukuki kanaat niteliğinde değildir. Bu değerlendirmelerden ötürü Astra Hukuk Bürosu’na herhangi bir sorumluluk atfedilemez. Bilgi notunun konusu hakkında detaylı bilgi ve profesyonel destek almak için ekibimizle iletişime geçilmesini tavsiye ederiz.