6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”, “Kanun”) konut ve çatılı işyeri kiralarının kira bedeli bakımından uygulanan md. 344/1 hükmü uyarınca, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Kanun’un nispi emredici hükmüne göre yeni kira dönemine girildiğinde kira bedelindeki artış oranı önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğinden, kira sözleşmesinde bu oranın üstünde artış öngören bir hüküm varsa bu hüküm kısmen geçersiz olacaktır. Bu cümleden olmak üzere, kira bedelindeki artış oranı önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranından daha yüksek bir oranda kararlaştırılmış olsa bile, söze konu ortalama değişim oranının üstünde kalan kısım geçerli olmayacaktır.

Dahası, 11 Haziran 2022 tarihli 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7409 numaralı “Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile konut kiraları bakımından yeni kira dönemindeki artış oranına bir sınırlama daha getirilmiştir. Buna göre 11.06.2022 ila 01.07.2023 tarihi arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli artışı bir önceki dönemin %25’ini aşamayacaktır. Eğer, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %25’in altında kalmış ise bu kez bu oran uygulanacaktır. Buna karşılık, hükmün nispi emredici niteliği sebebi ile kira sözleşmesinde belirlenen oran bu oranların altında ise kira sözleşmesinde belirlenen oran uygulanır.

Özü itibarı ile sosyal bir hukuk dalı olan konut ve çatılı işyeri kirası ilişkilerinde, kanun koyucu, sözleşme serbestisi ilkesine bir istisnası olarak, kira bedellerinde seneden seneye yapılacak artışlara sınırlamalar getirmiştir. Bunun sebebi ise, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracının çoğu kez zayıf ve korunmaya muhtaç konumda olduğuna olan inanıştır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanan ve temelde kiracıyı koruyan bu düzenleme, günümüz ekonomik koşullarında ortaya çıkan gelişmeler, kiralık konut talebine olan artış, kiralık konut arzındaki düşüş ve enflasyon düşünüldüğünde, zaman zaman hakkaniyetten uzak kalabilmektedir. Tam da bu sebepten ötürü, kanun koyucu kira bedellerinin artışı bakımından getirdiği bu üst sınıra TBK md. 344/3 hükmünde bir istisna öngörmüştür:

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. …”

Buna göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira parasının tespiti istemli bir dava açılmak suretiyle hâkimden kira parasının yeniden belirlenmesi istenebilir.

Kanun’un md. 345 hükmü ise dava açma süresi ve kararın etkisini belirler. Mezkur hükme göre, kira parasının tespiti istemli dava her zaman açılabilecektir. Ne var ki, mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi için bazı şartların sağlanması gerekir. Bunun için ya yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açılmalı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olmalıdır. Öte yandan, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanır.

İşbu bilgi notundaki değerlendirmeler herhangi bir hukuki kanaat niteliğinde değildir. Bu değerlendirmelerden ötürü Astra Hukuk Bürosu’na herhangi bir sorumluluk atfedilemez. Bilgi notunun konusu hakkında detaylı bilgi ve profesyonel destek almak için ekibimizle iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.